リースバックを利用するための条件とは?利用できないケースも解説

2020年12月28日
リースバック契約を結ぶ際には、既定の条件を満たしておく必要があります。もし条件を満たせない場合、不動産業者にお願いしてもリースバックを使えない可能性が高いでしょう。
 
そこでこの記事では、リースバック契約における条件と、リースバックを利用できないケースを解説していきます。自分がリースバック契約を結べるのか、事前にしっかり確認しておきましょう。
 
リースバック契約の利用条件
リースバックには利用条件を満たしているかどうかの審査があります。審査といっても、消費者金融や銀行ローンのように厳しく信用情報をチェックされる訳ではありません。
 
審査の条件や内容は、不動産業者ごとに異なります。そのため、他の金融機関の審査に全て落ちている方でもリースバックの審査には通る可能性があると言えるでしょう。
 
とはいっても、審査ですのでどんな人でも絶対にリースバックを使える訳ではありません。条件を満たしていなければ落ちてしまうので、以下で解説するリースバックの条件を知っておきましょう。
 
◆名義人の同意が取れている
 
リースバック契約をするには、家の名義人全員が同意しなければいけません。1人でも同意していない人がいると、契約は成立せずリースバックの話はなくなってしまいます。
 
不動産業者は、契約時に名義人の同意が取れているか、署名などでしっかり確認するので家族間での話し合いを済ませておく必要があります。
 
ちなみに、相続人の同意は不要なので、契約だけであれば相続人への相談はなくても大丈夫です。しかし、いつの間にか相続するはずの家が売却されていたという状態だと、相続時のトラブルにつながるのでリースバックの話はしておきましょう。
 
◆売却価格がローンの残債を上回っている
 
リースバックが利用できるのは、原則として売却価格がローンの残りを上回るときとなります。例えばローン残高が1000万円の時、リースバックを使えるのは売却価格が1000万円を超えるときです。
 
もし売却価格がローン残高を下回っている場合、いったん不動産を任意売却する必要があるので、リースバック契約までには手間がかかるでしょう。
 
◆毎月の家賃を払えるだけの収入がある
 
不動産業者が最も重視するのが、契約者に家賃を支払える支払い能力があるかどうかです。リースバック契約では、家が売却されて所有権を失うので、毎月の家賃を払えなければ、退去となります。
 
もし収入が少ない場合、毎月家賃を支払えないとして契約を断られる可能性も少なくありません。そのためにも他のローンは返済しておく、まとまった貯金をしておくなどの対策が必要です。
 
不動産リースバックで審査落ちするケース
リースバック契約は、利用条件に満たない、不動産が売れないなどの理由で断られることも少なくありません。
 
各不動産業者は明確な審査基準を示していませんが、リースバックの条件から落ちてしまうケースも予想できます。
 
不動産リースバックの条件に満たないケースは、以下の通りです。
 
・不動産に買い手が現れない
・所有者の同意が取れていない
・不動産が事故物件である
・家賃の支払い能力がない
・家賃保証会社の審査に通らない
 
それぞれ確認していきましょう。
 
◆不動産に買い手が現れない
 
物件の価値が低い場合、なかなか買い手が見つからずリースバック契約を結べなくなります。不動産に買い手が付くかどうかは、物件の建っている場所や築年数、周辺環境により変わります。
 
物件のたっている場所など対策できない状況もありますので、買い手が現れない場合はリフォームをするなどして物件価値を上げる、もっと価値が上がりそうなタイミングで売却する、といった方法を採りましょう。
 
◆所有者の同意が取れていない
 
全ての所有者がリースバック契約に同意していなければ、買い手が見つかりそうな物件でも審査には落ちてしまいます。
 
リースバック契約には、名義人全員の同意が必要です。不動産業者によっては、名義人が店頭に訪れることを条件にしているところもあるので、適当な話し合いでは契約を結べません。
 
また、必須ではありませんが、同居している家族に同意を取らず勝手に話を進めている場合も、トラブル防止の観点から審査落ちする可能性があります。
 
家族との不和が不動産業者に知られることは少ないですが、査定や相談の時、家族内でもめているのは大きなマイナスポイントです。リースバック契約の話はあらかじめ家族で話し合っておいてください。
 
◆不動産が事故物件である
 
リースバックで売却予定の不動産が事故物件の場合、物件の価格は大きく下がります。事故の内容にもよりますが、事故物件の売却価格は通常の売却でも市場相場の2~3割程度です。
 
さらに、リースバックの場合は通常の売却価格の60~80%で取引されるので、売却価格はさらに下がるでしょう。そのため、事故物件はほとんど価値がつかないとして、リースバックを断られることも少なくありません。
 
また、事故物件であることを隠して売却すれば、契約を解除されるだけでなく罪に問われることもあります。もし事故物件を売却したい場合は、事情を説明して今後どのように対処すればよいか不動産業者に聞いてみましょう。
 
◆家賃の支払い能力がない
 
リースバック契約後、毎月家賃を支払う能力がないと判断された場合は審査落ちとなります。家賃を支払えるかどうか決める基準は、不動産業者ごとに異なります。そのため、クレジットカードを滞納した人や、その他のローンを組んでいる人もまとまった貯金さえあれば審査に通る可能性が高いでしょう。
 
また、老後の資金のためリースバック契約をする人は多いので、年金暮らしでも年金など安定した収入と貯金があれば審査に通るケースも多いです。
 
ただし、明らかに収入が少ない人や貯金がない人は審査に落ちる可能性もあるので、資金面を安定させつつ他の業者も候補に入れておきましょう。
 
◆家賃保証会社の審査に通らない
 
収入が低く、家賃の支払いに不安がある場合は家賃保証会社の審査に落ちる可能性があります。特に、過去に家賃を滞納している場合は、家賃を支払えない可能性があるとして審査落ちにつながることもあります。不安な点があれば、不動産業者に相談をしてみましょう。
 
リースバックが利用できなかったときはどうする?
 
まとまったお金が必要で、リースバックを検討していたという方は少なくありません。しかし、不動産業者の提示する条件に合わず、リースバックができなかったときはどのように対処すればよいのでしょうか。
 
ここからは、リースバックの審査に一度落ちた場合の対処法を以下の通り解説していきます。
 
・他の業者に依頼する
・不動産だけ売却してしまう
 
諦めず、他に自分ができる手段を探しましょう。
 
◆他の業者に依頼する
1つの不動産業者のリースバック契約に断られても、全ての不動産業者の審査に落ちる訳ではありません。リースバック契約における審査には共通の判断基準がなく、各不動産業者の判断で決められている状況です。そのため、一度審査に落ちても、別の業者に申し込みをすれば審査に通る可能性は十分にあります。
 
リースバック契約を急いでいる方は、審査落ちに備えあらかじめ複数の業者を検討しておくことが大切です。他の業者とすぐに連絡が取れる状況なら、短期間で契約を結べる可能性が大きくなるでしょう。
 
◆不動産だけ売却してしまう
 
リースバック契約の審査にどうしても通らない場合、リースバック契約をせずに、不動産を売却するのがおすすめです。
 
家の売却だけであれば、リースバックほどの詳しい審査は不要です。早くまとまった現金が欲しい人は、売却だけでもできないか相談してみましょう。
 
ただし、通常の売却では家をそのまま賃貸契約を結んで借りることはできません。売却後は家を永遠に手放す覚悟が必要なので、名義人や相続人ともよく話し合って決めましょう。
 
リースバック契約では条件を確認しよう
 
リースバック契約を結ぶには条件があり、条件に満たない人は審査で落とされてしまいます。また、条件には通過していても、不動産業者から見て不安要素の多い方はなかなか審査に通らないでしょう。
 
まとまったお金が必要で、すぐにリースバックを必要としている人もいますが、リースバックはすぐに誰でも利用できる制度ではありません。
 
審査に落ちるのが不安なら、リースバックが利用できるかどうか、事前に不動産業者にしっかり確認しておきましょう。
 
また、審査落ちに備え、複数の業者を検討することも大切です、リースバックの条件は、不動産業者ごとに異なります。1つの業者で審査落ちしても他の業者なら問題ない可能性もありますので、その場合は他の業者も検討してみるとよいでしょう。
 
執筆者:FINANCIAL FIELD編集部
 
監修:新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 
ファイナンシャルフィールド編集部
 
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