用語集(た行)


特定調停


債務の返済が困難になった債務者が、裁判所に申し出て、調停委員を立てて債権者と返済条件の変更等を交渉する制度です。

サラ金・クレジット・リース・銀行など、複数の金融機関からの債務に関する交渉に向いています。
 

ディップ・ファンド


事業再生を目指す企業に投資するファンドです。経営者を残したまま行う点に特徴があります。
 

取下げ


任意売却業者が使っている「取下げ」とは、競売の取下げのことです。任意売却(任売)によって、債権者、債務者、買主の同意を得て、債権者が裁判所に提出した競売の取下げます。
 

特別売却


期間入札により売却を実施したとしても、適法な買受けの申出がなかった場合にのみ行う売却方法です。特別売却についても裁判所の書記官の売却実施処分に基づいて執行官が行います。
 

条件付特別売却 


期間入札の売却実施処分と同時に、期間入札において適法な買受けの申出がないときに特別売却を実施するという「条件付特別売却実施処分」に基づく売却方法です。
 

上申による特別売却


条件付特別売却を実施し、買受けの申出がなかった場合であっても、差押債権者から特別売却の実施を要請する旨の上申書が提出され、裁判所書記官が相当と認めたときに実施する「特別売却実施処分」に基づく売却方法があります。しかし、どちらも特別売却期間中に一番先に買受けを申し出た人に買受けの権利が与えられます。同一物件について、買受けの申出が同時に複数されたときには、くじ等により買受申出人を決定します。特別売却物件の買受申出も、裁判所の執行官室で受け付けています。
 

抵当権の実行


抵当権の実行とは、債務者の債務不履行等により、債権者(銀行、保証会社等)は抵当権の優先順位に基づいて担保である不動産などを競売し、その代金を債権の弁済として充てることです。抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は、残額については、無担保債権として残ります。しかし、抵当権の実行によって、抵当権自体は消滅します。抵当権の実行は、抵当権の目的物がある所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申し立てることにより開始されます。
 

長期賃貸借


長期賃貸借とは、先順位の抵当権等の担保設定登記の前から対抗要件を備えた賃貸借のことです。長期賃貸借はとても強い効力を持っています。買受人はいかなる法的手段をもってしても占有者を追い出すことは出来ません。しかし、追い出せる可能性があるとすれば、占有者が長期にわたり賃料を滞納するなど、賃貸借関係における信頼関係を破壊するような事情がある場合くらいです。従って、居住目的で競売物件を手に入れたいという方は入札しないほうが良いといえます。
物件明細書には「期限後の更新は買受け人にできる」と記載されることになります。
 

担保割れ


担保割れは、よく「オーバーローン」と言われます。

現在の不動産の担保評価を上回る借り入れが存在することです。任意売却の物件のほとんどが担保割れの物件です。

担保割れの物件は、出来るだけ早く任意売却で解決すべきです。担保割れですと、処理が遅れれば遅れるほど金利負担などにより、厳しい状態になります。

担保割れになった場合は、早期解決する事で、心配事から解放され、新しい生活の目処も立ってきます。もちろん、プライバシーの保護も可能です。
 

短期賃貸借


短期賃貸借保護制度は平成16年3月31日をもって原則的に廃止されました。

短期賃貸借とは、住居を賃借しているその物件に、入居以前から抵当権等が設定されており、その後入居中に、所有者の債務不履行から抵当権が行使され、その物件が競売にかけられることになった場合でも、落札後3年間は、そこに住み続けて良いという権利です。

しかし、平成16年に、「短期賃貸借の保護制度」は廃止されました。 これにより、アパート・マンションの所有者が破産して建物が競売にかかることになった場合、これまでその部屋の賃借人は3年間の明け渡し猶予期間を与えられていたのが、わずか半年に改変されました。

この改変により、この保護制度を悪用して競売物件を占拠して買い叩いたり、法外な立退き料を請求したりするいわゆる「占有屋」を排除できるようになりました。
 

代金納付期限通知書


代金納付期限通知書とは、裁判所が、競売の落札者(最高価買受人)に対し、残代金を納付する期限を通知する書面です。

納付期限は売却許可を決定した日から約1ヵ月です。

競売の落札者(最高価買受人)は、代金納付期限通知書に記載された日までに残代金を納付しなければなりません。
 

代位弁済


代位弁済(代弁)とは、債務者が債務の履行をされなかった場合、債務者の保証人(保証会社)が債務者の肩代わりをして債務を弁済する事です。

例えば、住宅ローン滞納が続き、銀行への支払いが滞った場合、保証会社が、住宅ローン滞納者に変わって、銀行に残債を支払いする場合などがそれにあたります。
 

滞納管理費


滞納管理費とは、区分所有者負担で支払わなけれならない、区分所有建物(分譲マンション)の毎月、月額の管理費、積立金等が滞納されている場合に発生している滞納された管理費のことです。

管理費等は、建物自体の維持管理、メンテナンス等に使用される積立金といえます。

管理費等を滞納されたまま所有権を移転した場合、区分所有法の法律によりその滞納された管理費等は買主の負担において支払わなければなりません。

管理費の滞納がある事を知らずに、マンションを購入した場合、売り主で無く、買い主が滞納管理費を支払わなくてはいけません。
 

 

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